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  • 商品房买卖合同纠纷案件问答

    1 、什么是商品房买卖合同?

    商品房买卖合同,是指房地产开发企业 ( 出卖人 ) 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

    2 、销售广告和宣传资料是否为要约?

    商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 

    3 、那些情形下买受人可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任?

    具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

    (1) 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

    (2) 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

    出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

    (1) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

    (2) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

    (3) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    4 、房屋毁损、灭失的风险由那一方承担?

    房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

    5 、房屋套内建筑面积或者建筑面积计算标准?

    条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

    (1) 面积误差比绝对值在 3% 以内 ( 3%) ,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

    (2) 面积误差比绝对值超出 3% ,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面  积大于合同约定面积的,面积误差比在 3% 以内 ( 3%) 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出 3% 部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在 3% 以内 ( 3%) 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过 3% 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    6 、商品房买卖合同违约金计算标准?

    当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失 30% 为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

    商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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