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  • 农村宅基地使用权的继承及征用补偿

    2006年10月14日

    案例: 黄 女士系广西南宁市郊区某镇某村农民黄甲的独生女。 黄 女士年仅四岁时丧母,黄甲鳏夫独自扶养女儿不便,便交由其在南宁市工作的亲妹黄乙代为扶养,将 黄 女士户口迁到养母黄乙处。由此, 黄 女士便在南宁成长、工作、结婚、生子,目前退休在家。因 黄 女士要照顾养母,平时少回老家,对生父黄甲的生活起居照顾较少。黄甲年老体弱时,得到远房侄子黄丙较多的照应。 1989 年黄甲去世,黄甲在村中的老房子也因此无人居住,房子主要由黄丙修缮打理。 1991 年,南宁市郊区统一办理农村集体土地使用权证,黄丙便将黄甲老房子的宅基地使用权证办至自己名下。 黄 女士得知后与黄丙交涉,黄丙便将宅基地使用权证交与 黄 女士,由 黄 女士自己办理变更或作其他处理。 黄 女士一直没有办理更名手续。至 2006 年,该村大部分土地被市政府征用,初步拟定的土地征用补偿款为 8 万元 / 每亩,建筑物补偿 500 / 平方米。这时, 黄 女士急于办理宅基地使用权更名,黄丙不愿意,由此引发争夺土地征用补偿的纠纷。

    法律分析:在对此案进行分析之前,有必要对我国的土地法律法规及政策进行一些探讨。

    有关土地所有制的法律规定主要有:

    《中华人民共和国宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。

    农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

    国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

    任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。

    一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

    《中华人民共和国民法通则》第七十四条:“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括:

    ( ) 法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等;

    ( ) 集体经济组织的财产;

    ( ) 集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施;

    ( ) 集体所有的其他财产。

    集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡 ( ) 农民集体经济组织所有的,可以属于乡 ( ) 农民集体所有。

    集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”

    《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。

    农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”

    与世界其他许多国家的土地所有制相比,我国的土地所有制制度最显著的特征就是实行严格的土地公有制,禁止土地的私人所有。依据我国宪法和其他有关法律的规定,我国的土地所有制只有两种,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

    有关农村集体土地使用权的法律规定主要有:

    《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

    在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

    第十五条规定:“国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

    农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”

    第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

    农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

    农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

    农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

    第六十五条规定:“有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:

    (一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;

    (二)不按照批准的用途使用土地的;

    (三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

    依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”

    第七十七条规定:“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

    超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。”

    集体土地使用权的权利主体是农村集体经济组织及组织以外的单位或者个人。若要取得这一权利,应由农村集体经济组织的最高权力机构——村民大会或村民代表大会的三分之二以上多数同意,并报有关部门核准审批。

    有关国家征用、征收土地的补偿的法律主要有:

    《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

    征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

    征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

    被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

    征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

    依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

    国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

    我国的土地征用、征收是指国家为了社会公共利益的需要,依法将农村集体所有的土地变更为国有土地,并依法给予补偿的制度。被批准征用、征收土地的,应当按照被征用、征收土地的原有用途给予补偿。补偿费的基本内容包括三项:即土地补偿费、安置补助费、地上附着物和表苗补偿费。

    本案中,争议焦点为:一、 黄 女士是否可以继承生父的宅基地使用权?二、土地征用补偿费归谁所有?

    笔者认为,黄女士在城市工作、生活,户口在城市,不是农村集体经济组织的成员。依照《宪法》第十条、《民法通则》七十四条及《土地管理法》第八条的规定,黄女士没有资格取得农村宅基地使用权。土地征用补偿中,黄女士应当取得地上附着物的补偿。因宅基地上的附着物是私人财产,根据我国《继承法》,属于黄甲的遗产。黄女士虽由养母扶养,但其与生父也有扶养赡养的关系。黄女士作为黄甲的法定继承人,根据法定继承,黄甲宅基地上的附着物征用补偿应归黄女士所有。

    那么,黄丙是否有权取得原黄甲的宅基地使用权?这时,需要对原黄甲的宅基地使用权进行进一步的确权。笔者认为,集体土地使用权不是财产所有权,不能依照《继承法》作为遗产继承。黄丙不能根据继承而取得宅基地使用权。黄丙是否可以根据申请取得这一宅基地使用权,主要看是否符合《土地法》第六十二条的规定,及有无《土地法》第七十七条的情形。若黄丙一户已拥有宅基地,他就不能取得原黄甲宅基地使用权,这时这一宅基地应由农村集体经济组织收回,土地补偿费也应归农村集体经济组织所有;若黄丙一户没有宅基地,并且没有出卖、出租住房后再申请宅基地的,经农村集体经济组织同意,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,黄丙一户可以取得原黄甲宅基地使用权。黄丙一户取得这一宅基地使用权后,土地征用的补偿费归黄丙一户所有,并取得安置补助费。 黄 女士无权参与分配。

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