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  • 一起二手房买卖中介服务的纷争

    2006年7月

    2006 年初,广西南宁市市民邓某与广西某某房屋置换公司(以下简称房屋置换公司)业务员丁某签订了二手房买卖中介服务合同,邓某向丁某交纳了十一万元房款。丁某向邓某开据了盖有房屋置换公司财务印章的收款收据。随后丁某将此款用于赌博,输个精光。房屋置换公司发现后报警,丁某被刑事拘留。邓某向房屋置公司主张权利,要求房屋置换公司返还所交纳的房款。房屋置换公司辩称,丁某系个人行为,公司不承担责任。因协商不成,邓某将房屋置换公司诉至人民法院。

    根据“先刑后民”的诉讼原则,本案应先解决丁某的刑事责任问题,然后再确定民事责任由谁来承担。我们在对案件进行分析之前,先看看邓某和房屋置换公司及丁某的各自主张,及他们之间存在的主要分歧。

    邓某认为:丁某是代表公司订立二手房买卖中介服务合同的,是职务行为。邓某根据房屋置换公司在报纸上刊登的广告及联系电话找到房屋置换公司。公司职员丁某接待,由另外两名公司业务员带邓某看房。选定拟购买的房屋后,向屋主交付了一万元定金,并根据二手房买卖中介服务合同的约定向房款代收人房屋置换公司交付了房款。现二手房交易不成,过错在房屋置换公司,房屋置换公司代为收取的房款应退回,并按同期银行存款利率支付利息。

    房屋置换公司认为:丁某的行为系个人行为,涉嫌诈骗罪,后果应由丁某承担。邓某所称的与房屋置换公司订立了二手房买卖中介服务合同,这份合同后被丁某收回,公司没有备案,无从考证。丁某向邓某开具的购房收款收据,不是正式发票,所盖的公司财务印章也系伪造。所以不能认定丁某代表公司订立合同,系个人的诈骗行为,与公司无关。邓某对自己所订立的重要合同审查不严,轻信丁某,应承担相应后果。

    丁某承认从邓某手中收取购房款,收回二手房买卖中介服务合同,并向邓某开据盖有伪造公司财务印章的房款收款收据。原本只是想“炒私单”(即假借公司名义订立中介服务合同,但实际上自己接业务自己办理,私自收取中介费,不向公司上交),但后来赌瘾发作,将收取的购房款用于赌博,输个精光。丁某称自作自受,愿意接受法律惩罚,并尽能力赔偿受害者邓某的损失。

    对于这个案件的定性,主要有四种意见:

    第一种意见认为:丁某行为构成诈骗罪。《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定:“诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定。”持这种意见的人认为,丁某的行为完全符合以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的诈骗罪的特征。其诈骗罪的犯罪构成是充分的。犯罪的客体是公、私财产关系;犯罪的客观方面表现为用虚构事实和隐瞒真相的方法骗取数额较大的公私财物;犯罪主体是一般主体,犯罪的主观方面是故意,也都符合诈骗罪的要求。丁某的行为定性为诈骗之后,随之而来的处理结果是:房屋置换公司不承担责任,损害结果由邓某承担,邓某可以以受害人的身份对丁某提起刑事附带民事诉讼,主张退还购房款。这个意见正如房屋置换公司所主张。丁某向邓某提供的“二手房买卖中介服务”,房屋置换公司不知情。本案当事人有两方:一方是侵权人,即丁某;一方是受害者,即邓某。所以邓某只能向丁某主张权利,即可以通过刑事附带民事诉讼或待刑事案件审结后,再提起民事诉讼来解决。邓某不能向房屋置换公司主张权利。

    第二种意见:丁某的行为构成职务侵占罪。《中华人民共和国刑法》第二百七十一条第一款规定:“公司、企业或者其他单位的人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的,处五年以上有期徒刑,可以并处没收财产。”持这种意见的人认为,丁某的行为符合公司、企业或者其他单位的人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额较大的职务侵占罪的特征。职务侵占罪的犯罪主体是公司企业或其他单位的人员,且不属于我国《刑法》第二百七十一条第二款规定的:“国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员”。 职务侵占犯罪在主观方面是故意,并且具有非法占有公司、企业或其他单位财物的目的。侵犯的客体是公司、企业或其他单位的财产所有权。犯罪对象是本单位即犯罪行为人所在的公司、企业或其他单位的财物。其包括:⑴已经在本单位的占有、管理之下并为本单位所有的财物。⑵本单位虽尚未占有、支配但属于本单位所有的债权。⑶本单位依照法律规定和契约约定临时管理、使用或运输的他人财物。因为单位人员侵占了这些财产,行为人所在的单位依法应当承担民事赔偿责任。实质上仍侵犯了本单位的财产所有权。所以,本单位依照法律规定和契约约定临时管理、使用或运输的他人财物,属本单位的财物的范畴。本案中丁某侵占的公司财产即属于上述第⑶种。职务侵占罪的客观方面表现为行为人利用职务上的便利,将本单位的财物非法占为已有,数额较大的行为。丁某的行为定性为职务侵占罪之后,随之而来的处理结果是:邓某可以向房屋置换公司主张权利,退还购房款;房屋置换公司可以对丁某提起刑事附带民事诉讼,或待刑事诉讼审结后,提起民事诉讼,向丁某进行追偿。这正如邓某所主张。邓某是与房屋置换公司订立合同,丁某系职务行为,后果应由房屋置换公司承担。丁某侵占的是公司的的财产,而不是邓某的财产,所以,邓某的购房款应由房屋置换公司退回。房屋置换公司可以向职员丁某主张权利,追回所侵占的公司财产。

    第三种意见:不论丁某触犯的是诈骗罪还是职务侵占罪,他的行为均构成合同法上的表见代理,房屋置换公司都应当承担责任。我国《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”丁某的行为定性为表见代理之后,随之而来的处理结果是:邓某可以向房屋置换公司主张权利;房屋置换公司可向丁某追偿。邓某根据媒体广告上刊登的公司电话联系房屋买卖中介,在房屋置换公司办公场所订立合同,由房屋置换公司职员带去看房,并在公司职员丁某的主持下向屋主交付定金,订立了购房合同。虽然丁某提供的公司财务印章系伪造,但这从外人看来,难以判断。丁某的行为是足以令外人相信他是代理公司进行业务活动的。所以丁某的行为构成表见代理,该代理行为有效。损害后果由房屋置换公司承担。房屋置换公司赔偿后,可向丁某追偿。

    第四种意见:丁某构成诈骗罪,但房屋置换公司也有管理疏忽的责任。丁某诈骗邓某的财产,应承担返还财产的民事责任。房屋置换公司对自己的职员管理不严,导致公司职员利用职务之便,骗取他人财产。房屋置换公司存在过错,应承担相应的民事责任。

    笔者倾向于第二种意见。

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